Vous êtes propriétaire de votre appartement et vous venez d’avoir un coup de coeur pour une maison idéalement située ! Il faut aller vite et vous décidez de signer le compromis avant de mettre en vente votre appartement. Vous irez voir votre banquier plus tard pour étudier vos options de financement !
Les solutions pour acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu
Pour fluidifier la transition entre deux logements et vous permettre d’acheter avant d’avoir vendu, il existe des solutions. L’une d’entre elles est le prêt relais, qui vous permet de financer une partie du prix d’achat de votre nouveau bien en empruntant auprès d’une banque un montant compris entre 50% et 70% de la valeur du bien que vous allez vendre. Le prêt-relais vous offre de la flexibilité et du temps puisque vous avez jusqu’à 2 ans pour vendre votre bien. Cette solution est donc attractive pour se laisser le temps de vendre dans les meilleures conditions. Cela dit, n’oubliez pas de bien vous renseigner et de faire vos calculs avant de souscrire à un prêt-relais car cette solution peut vite devenir coûteuse !
Prêt relais : les conditions
Plusieurs formules de prêt relais sont proposées par les banques. Concrètement, vous avez le choix entre 3 types de prêt relais qui vont définir les modalités de remboursement de votre prêt :
Le prêt relais “ sec”, si le bien que vous achetez est moins cher que le bien que vous vendez. Dans ce cas, vous avez simplement besoin d’une avance de liquidité. Le taux d’intérêt est généralement plus élevé que pour pour un prêt relais adossé car la durée du prêt est beaucoup plus courte que pour un prêt immobilier classique (2 à 3 ans contre 15 à 25 ans en moyenne).
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Le prêt relais couplé à un prêt immobilier (certains établissements parlent de “crédit global”) qui vous permet d’obtenir auprès du même établissement un prêt long-terme pour l’acquisition de votre nouveau bien et un prêt relais pour vous laisser le temps de vendre.
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Prêt relais “franchise totale”: c’est une variante du prêt relais couplé décrit ci-dessus avec une flexibilité supplémentaire dans la mesure où les intérêts sur le prêt relais sont réglés en une seule fois, lorsque votre bien est vendu.
En fonction de votre profil, de l’état d’avancement de votre projet de vente et des pratiques de votre banque, vous pouvez espérer obtenir entre 50% et 70% de la valeur estimée du bien que vous souhaitez vendre. Ainsi dans le cas où vous avez déjà signé un compromis de vente, vous obtiendrez un montant plus important pour votre prêt relais (jusqu’à 70% de la valeur). Dans le cas contraire, la banque prendra moins de risque et vous prêtera un montant moins important (50% à 60% de la valeur du bien que vous vendez).
En ce qui concerne le taux, celui-ci dépend des modalités de remboursement que vous choisissez. Contrairement à un prêt classique où vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté, vous remboursez le montant emprunté dans le cadre d’un prêt relais quand votre bien est vendu. Deux options s’offrent à vous :
La franchise partielle, où vous payez chaque mois les intérêts et la prime d’assurance.
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La franchise totale, dans laquelle les intérêts et le capital ne sont remboursés qu’à la vente. Pendant la durée du prêt, vous ne payez que la prime d’assurance. Cette option revient plus cher, puisque les intérêts non payés sont capitalisés et entraînent eux-mêmes des intérêts intercalaires.
En ce qui concerne l’avance en tant que telle, les taux pratiqués sont en général proches des taux d’emprunt sur les prêts immobiliers long-terme.
A l’heure actuelle, le “baromètre” mis en place par Meilleurtaux.com présente les différents taux que vous pouvez obtenir aujourd’hui pour un prêt-relais :
Attention, comme pour un prêt classique, il faut ajouter le coût lié à l’assurance de votre prêt-relais et les frais de dossier pris par votre banque pour avoir une vision sur le coût réel de l’emprunt.
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Prêt relais : le vrai coût
Si le prêt relais facilite grandement votre projet immobilier en vous permettant d’acheter avant d’avoir vendu, n’oubliez pas que cette solution de financement immobilier a un coût élevé et que vous devez toujours vendre votre bien.
Sur le coût, si vous achetez un bien à 350.000 € et que le bien que vous vendez est estimé à 250.000 €, vous pouvez souscrire un prêt relais à hauteur de 125 000€ sur une durée de 12 à 24 mois.
Concrètement, le prêt-relais vous coûte environ 8 200€ :
5 000 € d’intérêts (Taux débiteur fixe : 2% par an)
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600 € de frais de dossier
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1 850 € de frais de garantie Crédit Logement (S’il n’y a pas d’hypothèque, taux à 1,48%)
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750 € d’assurance, sachant que le coût de l’assurance est évidemment variable en fonction de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur (Coût standard mensuel de l’assurance : 25€).
Par ailleurs, comme pour tous les prêts, une garantie est exigée sur un prêt relais. Il est possible de passer par un organisme de caution, mais cela dépend des exigences des banques.
Certaines banques exigent que vous preniez une hypothèque qui peut porter :
Sur le bien que vous vendez : lors de la vente du bien, l’hypothèque doit être levée et vous payez des frais de mainlevée d’hypothèques.
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Sur le bien que vous achetez : dans ce cas, vous garderez l’hypothèque jusqu’au bout du crédit principal (dans le cas d’un prêt relais adossé) et vous ne payez pas de frais de mainlevée à la vente du bien que vous vendez.
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Sur les deux biens : dans la plupart des cas, la banque exigera que vous preniez une garantie sur les deux biens. Elle se couvre ainsi contre le risque lié à une vente en dessous du montant du prêt relais ou à l’absence de vente mais aussi contre le risque de défaut sur le montant du crédit ayant permis l’acquisition du nouveau bien.
Le tableau ci-dessous présent les frais et charges liés à l’hypothèque : le coût de cette garantie représente 1,67% de l’assiette total.
Les risques d’un prêt-relais
Lorsque vous activez votre prêt relais, le compte à rebours démarre pour vous. Vous avez désormais jusqu’à 24 mois pour vendre votre bien. Cela peut paraître relativement long et confortable mais attention à ne pas être trop gourmand sur le prix de vente pour ne pas décourager les potentiels acquéreurs. Dans les périodes où le marché est moins dynamique, comme cela fût le cas en 2008, de nombreux vendeurs se sont retrouvés en difficulté à cause de délais de vente plus longs qu’anticipés. En 2008, plus de 188.500 dossiers de surendettement ont été déposés.
Faites donc bien vos calculs et mesurez les risques. A l’heure actuelle, on peut estimer que pour vendre un bien que vous n’occupez plus et qui est estimé à 250.000 € :
vous allez baisser le prix de vente de 4% (soit 10 000€) pour finaliser la vente,
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vous allez payer une commissions d’agence de 5% (soit 11 800€),
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vous allez payer 8 200 € de frais liés à votre prêt-relais (cf l’exemple ci-dessus)
Au final, vous ne touchez donc que 220.000 € (avant remboursement du prêt-relais et du capital restant dû sur votre prêt immobilier initial).
Savez-vous qu’il existe une solution plus simple, moins anxiogène et potentiellement moins coûteuse que le prêt-relais ?
Homeloop est un nouveau service qui vous permet de vendre rapidement et simplement. Homeloop se porte directement acquéreur de votre bien.
En reprenant l’exemple ci-dessus, si vous décidez de vendre de vendre à Homeloop, vous touchez 227 000€ dans un délai de 2 mois maximum.
Homeloop, une alternative au prêt relais
Homeloop est LA nouvelle solution pour vous permettre d’acheter avant d’avoir vendu.
Concrètement, Homeloop se porte directement acquéreur de votre bien. Vous évitez :
Le risque de ne pas trouver un acquéreur dans le temps imparti !
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Le risque de payer chaque mois un peu plus cher en intérêts et frais divers
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Le risque de “sur-exposer” votre bien pendant plusieurs mois sur le marché, et de vendre en dessous de la valeur de marché
Homeloop vous fait une offre d’achat en ligne pour votre appartement. Pas de condition suspensive de financement, pas de délai de rétractation, la vente de votre bien est certaine.
Avec Homeloop, vous vous épargnez les coûts et le stress du prêt-relais et vous obtenez rapidement l’apport qui vous permettra de mieux négocier l’acquisition de votre nouveau logement !
