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Qu’est-ce que le vrai Prix Net Vendeur ?

Le Prix Net Vendeur correspond communément à ce que perçoit un vendeur lors de la vente d’un bien immobilier. Une distinction existe entre le prix de vente et le prix net vendeur lorsque les vendeurs décident de réaliser leur vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière comme c’est majoritairement le cas en France (la part de marché des agences immobilières et autres professionnels assimilés s’établit à environ 65%). De manière simpliste, la formule du Prix Net Vendeur est la suivante :

Prix Net Vendeur = Prix de vente du bien immobilier – Honoraires de négociation (les frais d’agence)

Dans le cas d’une vente de particulier à particulier sans intermédiaire, le prix net vendeur est donc égal au prix de vente du bien immobilier. Mais le Prix Net Vendeur dont on parle ici correspond-il au montant que le vendeur reçoit sur son compte en banque après la signature chez le notaire ? Non ! La somme versée in fine par le notaire est souvent inférieure au montant du Prix Net Vendeur indiqué sur les mandats des agences immobilières ou sur les compromis signés lors de ventes entre particuliers.  Il faut bien souvent déduire certains frais et charges pour déterminer le montant du VRAI Prix Net Vendeur.

La marge de négociation de l’acquéreur

Selon le baromètre LPI de mai 2019, la marge moyenne de négociation d’un acquéreur est d’environ 4,0% en France. cette marge de négociation varie en fonction de la zone géographique et du type de biens immobiliers (appartement, maison, superficie etc.).  Concrètement, cela veut dire que pour un prix de vente affiché à 100 000 €, la transaction se réalisera en réalité aux alentours de 96 000 €. Sur ce prix de vente, une agence immobilière prendra entre 4% et 6% de frais, soit entre 3 840 € et 5 760 €. Le prix net vendeur dans cet exemple serait donc 91 200 €

Les charges à déduire pour obtenir le VRAI Prix Net Vendeur

Lors d’une vente immobilière, une multitude de petits frais viennent s’ajouter dans le processus de vente. L’ensemble des ces frais et débours viennent en déduction du Prix Net Vendeur pour obtenir le montant que le vendeur reçoit réellement à l’issue de la vente.

 
Les diagnostics immobiliers : 

Lors de chaque transaction immobilière, le vendeur a l’obligation de fournir à son acquéreur un certain nombre de diagnostics relatifs au bien immobilier. Le nombre et le prix des diagnostics diffèrent en fonction du type de bien, de la superficie et de l’année de construction.  En moyenne, on peut considérer qu’un dossier de diagnostics techniques complet pour une vente immobilière coûte environ 300 € .

 
Le pré-état daté et l’état daté :

Lorsque l’appartement vendu fait partie d’une copropriété (appartement dans un immeuble), le vendeur doit donner des informations aux acquéreurs sur la situation financière de la copropriété.  Lors de la promesse de vente, il est souvent demandé de fournir un Pré-état daté. Lors de la signature de l’acte authentique, il est obligatoire de fournir un Etat daté. Le coût de ces deux documents fournis par le syndic de l’immeuble varie entre 250 € et 600 € l’unité.  En moyenne, cela représente donc un coût pour le vendeur d’environ 500 € et 1 200 € pour les deux documents.

 
Les frais de détention / portage : toutes les charges liées à la détention du bien immobilier pendant la durée de vente

Pendant toute la période de commercialisation, et y compris après la signature du compromis ou de la promesse de vente, le vendeur a l’obligation de continuer à entretenir son bien immobilier. Il reste donc redevable des charges de copropriété (pour un appartement), de la taxe foncière, des primes d’assurance, des frais d’électricité, de gaz, etc. pendant toute la période de commercialisation. Une vente immobilière classique dure au mieux 150 jours (30 jours pour trouver un acquéreur, 30 jours pour préparer la promesse de vente et 90 jours pour signer l’acte authentique de vente). Pour notre appartement vendu 96 500 EUR, on peut considérer que les charges annuelles seraient d’environ 1.000 EUR (taxe foncière + Charges de copropriété + Assurance habitation + Contrat d’électricité etc.)  Si la vente dure 150 jours, le coût de “portage” de cet appartement serait d’environ 416 €. Le total des charges serait donc d’environ  1 500 € (300 € pour les diagnostics techniques, 850 € pour les pré-état daté et état daté et 416 € de frais de détention / portage).

Le VRAI Prix Net Vendeur dans cet exemple serait alors de 89 700 EUR soit 10,3% inférieur au prix du mandat.

Pour être totalement exact, il faudrait encore retirer le coût d’éventuels travaux réalisés dans l’appartement ou pour entretenir la copropriété, le montant des impôts prélevés par le notaire (impôt sur la plus-value) et les frais liés à l’emprunt (frais de mainlevée hypothécaire, frais de remboursement anticipée etc)

HOMELOOP propose une nouvelle façon de réaliser une vente immobilière qui supprime l’ensemble des risques et incertitudes sur le prix et la durée de vente, tout en permettant au vendeur de conserver un VRAI Prix Net Vendeur identique à celui d’une vente classique.
Comment est ce possible : 

  • HOMELOOP, en tant que professionnel de l’immobilier, ne peut pas se rétracter une fois la promesse de vente signée.

  • Nous finançons nos acquisitions sur fonds propres et n’avons donc pas besoin de d’attendre une réponse de la banque pour obtenir un financement. Le délai pour réaliser définitivement la vente vente est ainsi optimisé : nous pouvons acheter un bien en quelques jours. 

  • La vente étant certaine une fois que nous nous sommes engagés, nous pouvons nous passer de promesse de vente et signer directement l’acte authentique. Vous économisez du temps et vous n’avez pas à payer les frais d’établissement du pré-état daté au syndic.

  • Les délais étant optimisés, les frais de portage que vous aurez à supporter seront plus faibles que dans une vente traditionnelle.

  • Si nous achetons votre bien, HOMELOOP s’engage à vous rembourser le prix des diagnostics immobiliers (si vous passez par un de nos diagnostiqueurs partenaires)

  • Pas besoin de faire de travaux, nous vous achetons votre appartement en l’état. 

  • Pas besoin de faire une vingtaine de visites, une seule visite suffit. Vous obtiendrez une offre ferme d’achat dans les 48h qui suivent la visite de l’un de nos experts.

  • Un calendrier parfait : Homeloop vous permet de choisir la date de signature de l’acte authentique de vente de votre bien (dans un délai de 20 à 80 jours après l’acceptation de notre offre ferme). Vous pouvez donc l’organiser en fonction de vos projets personnels (mutation, déménagement, acquisition etc.). Vous pouvez vous passer d’un onéreux prêt relais. Plus besoin de se demander s’il vaut mieux vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre…

HOMELOOP, la nouvelle façon de vendre un bien immobilier : certaine, rapide et flexible ! www.homeloop.fr 

Aurélien Gouttefarde
Aurélien Gouttefarde
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