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Comment estimer vos travaux de rénovation avant l’achat d’un bien immobilier ?

Après maintes recherches, vous avez enfin déniché le bien immobilier de vos rêves. Seulement voilà, vous vous rendez compte qu’il y a des travaux à faire avant de pouvoir y emménager sereinement. Pour vous assurer que le montant des travaux rentre dans votre budget et l’intégrer à votre demande de crédit, il va falloir réaliser un chiffrage.

En effet, le montant de votre emprunt va se baser sur le prix total de votre future habitation, qui inclut non seulement le prix du bien immobilier, mais aussi les travaux à envisager. Pour être valable, votre évaluation devra ensuite être confirmée par un devis réalisé par un professionnel du bâtiment. Voici quelques pistes pour vous aider à chiffrer vos travaux.

 

Quelques ordres de grandeur pour estimer le prix de vos travaux

Pour estimer le montant de vos travaux, vous allez devoir lister l’ensemble des rénovations que vous souhaitez réaliser dans le logement.

Afin de vous faire une idée globale du montant à envisager, voici quelques fourchettes de prix établies en fonction de la complexité des travaux à effectuer :

  • rénovation légère (200 à 500 € TTC/m²) : rénovation des sols, des peintures murales et quelques travaux de plomberie

  • rénovation partielle (500 à 800 € TTC/m²) : rénovation de la salle de bain, de la cuisine, d’une partie de l’électricité et de la plomberie

  • rénovation complète ou lourde (800 à 2 000 € TTC/m²) : remplacement des sols, des revêtements muraux, rénovation de la salle de bain et de la cuisine, de l’électricité et de la plomberie, et, éventuellement, intervention sur la structure (plancher, mur porteur, bâti des fenêtres…). Les travaux les plus coûteux sont ceux qui impliquent des rénovations structurelles.

Dès lors, si la surface à rénover est conséquente, le coût des travaux peut avoir un impact non négligeable sur le montant de l’acquisition. Pour la rénovation d’un appartement ancien de 80 m², comptez au minimum 16 000 € pour une rénovation simple, et jusqu’à 160 000 € pour une rénovation lourde.

 

 

Problèmes d’humidité et fissures : soyez vigilant !

S’il y a bien des travaux auxquels vous devez prêter une attention particulière, ce sont l’humidité et les fissures. En effet, dans certains cas, les travaux à réaliser peuvent être lourds et coûteux.

Concernant les fissures, inutile de trop vous méfier si plusieurs cloisons présentes de petites fissures. C’est tout à fait normal, car un bâtiment a toujours tendance à “bouger”, qu’il soit récent ou ancien. Des lézardes importantes, en revanche, doivent vous interpeller, notamment si elles sont présentes sur des murs porteurs, le plafond ou le plancher. Si le bien vous intéresse malgré tout, n’hésitez pas à solliciter un bureau d’étude ou un architecte pour évaluer le montant des travaux à effectuer.

Pour ce qui est de l’humidité, elle n’implique pas systématiquement des travaux d’envergure :

  • Si de la moisissure est présente sur les murs ou que le papier peint se décolle au niveau des angles supérieurs, il est probable qu’il ne s’agisse d’un phénomène de condensation causé par uneventilation altérée. Le simple fait de retirer ce qui obstrue les bouches d’aération ou de poser de nouvelles grilles peut résoudre ces défauts.

  • Si vous repérez de nombreuses tâches sur les murs exposés à l’humidité extérieure, le papier peint qui se décolle, la peinture qui laisse apparaître des cloques, des traces d’humidité au niveau des boiseries… cela peut être dû à des problèmes d’infiltration, qui peuvent être liés à différentes causes : gouttière ou descente d’eau bouchées, perméabilité du mur dûe à un enduit de façade défectueux…

  • Enfin, si le bas des murs du rez-de-chaussée présente des moisissures, du papier peint décollé ou de dépôts blanchâtres (salpêtre) jusqu’à une hauteur d’1 m environ, il peut s’agir de remontées capillaires. Cela signifie que les murs des fondations sont poreux et nécessitent un traitement particulier. Ces travaux peuvent être assez lourds.

Ici encore, si le logement vous intéresse vraiment, faites-vous accompagner par une entreprise générale ou un architecte lors d’une seconde visite. Ils seront en mesure d’évaluer précisément l’ampleur des travaux à réaliser.

 

Quels sont les travaux qu’il vaut mieux éviter ?

De manière générale, certains travaux peuvent se révéler particulièrement onéreux, même lorsque le prix du bien est attractif. En effet, en ajoutant à celui-ci le montant d’un ou plusieurs des travaux suivants, l’acquisition du bien peut devenir nettement moins intéressante :

  • les travaux de gros oeuvre (800 à 2 500 €/m²) : si l’achat d’un appartement ou d’une maison à rénover permet souvent de réaliser de bonnes affaires, une intervention sur le gros oeuvre est longue et délicate, et implique généralement plusieurs entreprises (bureau d’étude structure, maçon…)

  • la rénovation du toit (120 à 350 €/m²) : couramment sous-évalués, les travaux liés à la rénovation d’une toiture peuvent rapidement faire grimper la note, en raison de leur complexité et de leur durée

  • les travaux impliquant des démarches laborieuses : c’est notamment le cas des extensions ou surélévations, du changement de destination d’un bâtiment, ou encore de la réalisation de travaux lourds sur un bâtiment situé dans une zone protégée.

Pour vous assurer de ne pas passer à côté de certains défauts et réaliser un devis précis de vos travaux de rénovation d’appartement ou de maison, faites appel à un professionnel du bâtiment pour bien évaluer vos travaux. Des plateformes digitales comme hemea peuvent vous mettre en relation avec des entreprises de confiance ou des architectes, et vous accompagner tout au long de votre projet.

 

 

Aurélien Gouttefarde
Aurélien Gouttefarde
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