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Comment ne plus payer le pré-état daté quand on veut vendre son appartement ?

Le pré-état daté est un document permettant de communiquer à l’acquéreur d’un bien en copropriété des informations sur l’état financier du lot qu’il s’apprête à acheter. Toutefois, contrairement à l’état daté, le pré-état daté n’est nullement obligatoire et les syndics de copropriété ne peuvent donc pas vous le facturer. Zoom sur le pré-état daté et comment éviter de le payer.

 

Pré-état daté : définition

Lorsque l’on achète un appartement en copropriété, il est nécessaire d’avoir une vision Globale Des Charges de copropriété, des impayés des copropriétaires et de l’état général de la copropriété que l’on s’apprête à rejoindre. C’est pourquoi, le décret de 1967 a prévu de renforcer le droit d’information de l’acquéreur avec l’état daté. Cela signifie que le vendeur doit fournir à l’acquéreur des documents attestant de la situation financière et administrative de la copropriété qu’il s’apprête à rejoindre ainsi que du lot principal vendu. C’est l’état daté. Il permet notamment de connaître :

  • Le montant des provisions sur charges prévu dans le budget prévisionnel de la copropriété ;

  • Le montant éventuel du fonds de travaux s’il a été voté lors d’une précédente assemblée générale et dont l’acquéreur aurait à s’acquitter ;

  • Le montant des avances de trésorerie ;

  • Le montant des impayés s’il y en a.

L’état daté a été rendu obligatoire par la loi Alur de 2014 pour donner plus de droits à l’acquéreur. 

 

Attention ! Le prix de l’état daté est encadré par le décret du 21 février 2020 à compter du 1er juin 2020. 

 

C’est le syndic de copropriété qui a l’obligation d’établir l’état daté. 

 

Toutefois, il ne faut pas confondre état daté et pré-état daté. 

 

Lorsque la loi Alur est venue renforcer le droit d’information de l’acquéreur, les syndics en ont profité pour facturer le pré-état daté. Le pré-état daté contient un ensemble d’informations financières à destination de l’acheteur qui doit permettre à celui-ci d’avoir un bon état de la situation financière de la copropriété avant de s’engager. C’est pourquoi, le pré-état daté doit être communiqué à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. 

 

Contrairement à l’état daté, le pré-état daté n’est nullement obligatoire. Par ailleurs, le pré-état daté peut parfaitement être rédigé par le vendeur s’il est diligent. Il n’est nullement obligatoire de passer par un syndic de copropriété pour le pré-état daté. Faites donc attention aux facturations abusives de votre syndic !

 

Que doit contenir le pré-état daté ?

Comme dit précédemment, en tant que vendeur, vous pouvez parfaitement rassembler les documents du pré-état daté si le notaire ou l’acquéreur en fait la demande. Si vous êtes en syndic professionnel, vous éviterez ainsi des frais additionnels.

C’est l’article 54 de la loi Alur qui fixe les documents du pré-état daté. Il s’agit :

  • Du montant des charges générales et spéciales prévues dans le budget prévisionnel et hors budget prévisionnel des deux précédents exercices comptables ;

  • Des sommes éventuellement restantes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et de celles due par l’acheteur au syndicat des copropriétaires ;

  • L’état des impayés et de la dette fournisseurs ;

  • Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu s’il y en a.

En faisant preuve de diligence, vous pouvez retrouver toutes ces informations dans les annexes comptables des procès-verbaux d’assemblées générales. 

 

Quant au modèle du pré-état daté, il n’existe aucun modèle formel défini par la loi. Contentez-vous de rassembler diligemment les informations énoncées plus haut et de les communiquer à votre notaire sans passer par votre syndic professionnel. Cela vous fera réaliser des économies !

 

La facturation du pré-état daté, une pratique illégale !

Comme énoncé précédemment, certains syndics de copropriété traditionnels profitent du pré-état daté pour facturer des prestations additionnelles à leurs clients. 

 

Toutefois, deux textes sont venus confirmer le caractère illégal de cette pratique. 

 

Une réponse ministérielle du 15 septembre 2015 précise que le pré-état daté n’a pas d’existence légale. Seul l’état daté en a une. L’état daté est donc le seul document exigible qui vous sera facturé par votre syndic de copropriété. 

 

Par ailleurs, un décret du 2 juillet 2015 précise le contrat type du syndic de copropriété. Dans ce décret, se trouve une liste exhaustive des prestations des syndics de copropriété. On y retrouve bien évidemment l’état daté mais le texte ne fait aucune mention d’un quelconque pré-état daté. 

 

Ainsi, si votre syndic de copropriété vous réclame des frais additionnels pour l’établissement d’un pré-état daté, nous vous recommandons de lui envoyer ces textes de loi et de changer de syndic dès que possible afin de retrouver plus de transparence dans la gestion de votre copropriété. 

 

Évitez les abus liés au pré-état daté, passez en syndic coopératif !

La facturation du pré-état daté est le parfait exemple des pratiques abusives des syndics de copropriété traditionnels. Conformément à la loi de 1965, il est interdit d’avoir une copropriété sans syndic. Le syndic de copropriété est donc obligatoire. Toutefois, ce texte précise deux types de modèles pour le syndic de copropriété. Il peut être :

  • Professionnel, appelé aussi traditionnel : c’est une société qui agit en qualité de syndic. Il existe de nombreuses obligations pour les sociétés de syndics traditionnelles. Elles doivent notamment disposer d’une carte professionnelle et de garanties financières ;

  • Non-professionnel : c’est le modèle du syndic bénévole ou coopératif. Ici, c’est un ou un ensemble de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic de copropriété. En syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui est syndic. Toutefois, pour se répartir les tâches, les conseillers syndicaux l’assistent dans sa mission. Il est par exemple possible de s’assigner des postes en fonction des affinités de chacun : comptabilité, formalités administratives, communication, etc.

Bon à savoir : Matera est une start-up créée en 2017 qui aide les syndics coopératifs dans leur gestion. Matera, c’est une plateforme intuitive pour les tâches chronophages et un accompagnement de 60 experts pour les sujets complexes (travaux, juridiques, comptabilité). 

 

Passer en syndic bénévole ou coopératif vous permettra de réaliser des économies pérennes sur vos charges de copropriété. Pour changer de syndic, c’est très simple. 

 

Tout d’abord, discutez avec les autres copropriétaires des besoins de votre immeuble. Par exemple, si vous êtes en petite copropriété, le modèle bénévole ou coopératif peut tout à fait vous convenir. Rassemblez ensuite plusieurs devis de syndics pour procéder à la mise en concurrence. 

 

Ensuite, il faut mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution de changement de syndic. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à votre syndic actuel. Il est dans l’obligation de procéder à la mise à l’ordre du jour si la demande est formulée en bonne et due forme. 

 

Enfin, le vote du changement de syndic se fait en assemblée générale des copropriétaires. Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, le nouveau syndic doit être élu à la majorité absolue, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif. 

 

Une fois le syndic nouvellement élu, le syndic sortant dispose d’un délai légal d’un mois pour transférer les documents et archives au nouveau syndic en place.

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2 Commentaires
  • Avatar
    LINDON

    « Enfin, le vote du changement de syndic se fait en assemblée générale des copropriétaires. Conformément à l’article 25-1 de la loi de 1965, le nouveau syndic doit être élu à la majorité absolue, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif.  »

    Comment pouvez-vous revendiquer de conseiller des copropriétaires en diffusant autant d’inexactitudes juridiques

    Vous attaquez une profession sans en avoir la compétence. Pathétique

    31 octobre 2020 à 2:20 Répondre
    • Avatar
      Homeloop

      Conformément à ce que nous affirme notre partenaire, le nouveau syndic doit être élu à la majorité des voix conformément à l’article 25-1. Si ce n’est pas le cas mais que le projet de changement de syndic a recueilli au moins le tiers des voix des copropriétaires, alors la même assemblée se prononce à la majorité simple prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. C’est ce qui est conforme a ce qu’écrit Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313594/2020-06-01/

      17 novembre 2020 à 1:46 Répondre

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