Loi Carrez : tout savoir sur le calcul de surface immobilière

Vous comptez vendre ou acheter un bien immobilier en copropriété ? Pour éviter toute surprise sur votre futur bien, ou pour renseigner correctement l’acquéreur de votre appartement, la loi Carrez encadre le calcul de la surface du logement. En effet, il est obligatoire d’appliquer la loi Carrez dans le cadre d’une vente immobilière sous le régime de la copropriété.

À quoi sert-elle ? Quand et comment appliquer le mesurage en loi Carrez ? homeloop vous explique tout sur la surface Carrez et les éléments principaux à prendre en compte pour définir la superficie privative habitable de votre logement.

Loi Carrez : qu’est-ce que c’est et à quoi sert-elle ?

Officialisée le 18 décembre 1996, la loi Carrez encadre le calcul de la surface habitable d’un bien immobilier en copropriété, et évite tout désaccord sur le sujet entre deux parties d’une vente immobilière. Elle sert notamment à définir précisément la surface privative habitable d’un lot ou d’une fraction de lot, mais aussi à protéger les acquéreurs d’un appartement en copropriété. La superficie d’un logement est en effet l’un des critères principaux pour tout futur acheteur d’un bien immobilier.

Par ailleurs, la loi Carrez met fin à toutes les méthodes alternatives de calcul de la superficie habitable d’un bien, en précisant définitivement les éléments à prendre en compte ou non dans le métrage du logement. La superficie Carrez obtenue est ensuite obligatoirement reportée sur tous les documents liés à la vente du bien immobilier (promesse de vente, compromis de vente, ventes en viager, acte authentique, etc.).

Quand faut-il calculer la superficie Carrez d’un bien immobilier ?

Le calcul de surface en loi Carrez s’applique obligatoirement à tout bien immobilier vendu sous le régime de la copropriété, dont la surface est d’au moins 8m2, qu’il soit résidentiel ou commercial. La loi Carrez s’applique donc sur tous les types de lots dès lors qu’ils sont situés dans une copropriété.

En revanche, il n’est pas obligatoire d’appliquer la loi Carrez si vous vendez une maison individuelle, ou un bien immobilier en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement, ou vente sur plan). Ce dernier type de biens immobiliers à vendre dispose en effet de sa propre législation concernant le calcul de superficie habitable.

Comment calculer la surface d’un bien en loi Carrez ?

Les éléments à prendre en compte pour mesurer un bien en loi Carrez

La loi Carrez s’applique pour calculer toute la superficie réellement habitable d’un logement en copropriété. Pour ce faire, elle prend en compte toutes les surfaces privatives dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1m80. Par ailleurs, seule la surface des pièces habitables est prise en compte par la loi Carrez.

Les éléments non pris en compte par la loi Carrez

Si vous ne faites pas appel à un professionnel pour mesurer la superficie habitable de votre bien en loi Carrez, sachez que certains éléments sont exclus de ce calcul :

  • Les planchers ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1m80 ;
  • Les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8m2 ;
  • Les surfaces occupées par des murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ;
  • Les annexes au logement (grenier ou combles non aménageables, boxes, parking, garages, caves, etc.) ;
  • Les balcons, terrasses ou jardin.

Seuls les locaux fermés en dur et couverts sont pris en compte dans la surface habitable Carrez d’un bien, ce qui inclut également les vérandas ou toute autre annexe vitrées et correspondant aux critères du point précédent. En cas de doute sur les superficies Carrez à prendre en compte dans votre bien en copropriété, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel en diagnostic immobilier.

Peut-on calculer une superficie en loi Carrez sans l’aide d’un professionnel ?

Il est tout à fait possible pour le propriétaire d’un logement en copropriété de réaliser seul le métrage Carrez de son bien. En revanche, il est indispensable de faire preuve de précision et de rigueur. Vous pourriez en effet rencontrer des difficultés à calculer la surface habitable de vos pièces si elles sont mansardées ou comprennent des espaces sous pente. Par conséquent, il est fortement conseillé de confier le mesurage d’un logement soumis à la loi Carrez à un diagnostiqueur professionnel.

En cas de litige sur la superficie du bien à vendre, c’est la responsabilité civile du professionnel qui est engagée, protégeant le propriétaire du bien par la même occasion. À noter qu’il vous délivrera également un document attestant la superficie privative et habitable en loi Carrez de votre bien à vendre.

Vente immobilière : que se passe-t-il en cas de litige sur la superficie loi Carrez ?

Si la surface Carrez du bien est absente de la promesse de vente ou de l’acte de vente, l’acquéreur pourra obtenir l’annulation de ces derniers. À noter qu’il est impossible qu’un notaire engage ou poursuive la vente d’un logement si la surface officielle Carrez n’est pas mentionnée dès le départ.

En revanche, si la superficie Carrez est bien indiquée, mais qu’elle fait l’objet d’un désaccord entre les parties, la loi prévoit une marge d’erreur tolérée de 5% au bénéfice du vendeur. Si l’erreur est supérieure à 5%, l’acheteur du bien pourra obtenir une réduction du prix de vente du logement proportionnelle à la surface manquant,  dans les 12 mois qui suivent la vente. Par ailleurs, la loi ne prévoit pas de dispositions particulières en faveur du vendeur si la superficie du bien a été sous-estimée

En tant que vendeur, il vous appartient donc de calculer avec précision la superficie Carrez de votre bien, dans l’intérêt du futur acquéreur mais aussi dans votre propre intérêt. Vous cherchez actuellement à vendre un appartement ou une maison en copropriété ? homeloop est votre partenaire de choix pour bien estimer et vendre votre bien immobilier dans les plus brefs délais.

Quelques mots sur homeloop 

Créée en 2016 et incontournable dans l’univers de la Proptech et de l’iBuying, Homeloop a pour mission de simplifier la transaction immobilière en aidant les propriétaires à vendre simplement et rapidement et en permettant aux acquéreurs d’acheter en toute confiance.

Aurélien Gouttefarde et son équipe ont déjà permis à près de 200 particuliers de vendre et acheter leur maison ou maison rapidement à Paris et en Ile de France. Homeloop a étendu son service à Lille en 2019 et Nantes puis Lyon en 2020, avec toujours l’objectif de simplifier la transaction immobilière.

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