Comment déceler les vices cachés d’une maison ancienne ?

éviter les vices cachés

La maison de vos rêves pourrait bien se transformer en cauchemar éveillé si elle révèle des défauts après l’acquisition. S’il existe un recours contre le vendeur, vous préférez sans doute déceler les vices cachés d’une maison ancienne avant de signer le compromis. Préparer soigneusement votre visite, vous faire assister d’un professionnel et consulter les diagnostics techniques constituent autant de pistes à explorer pour limiter les risques.

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Selon l’article 1641 du Code civil, le vice caché est celui qui rend la maison impropre à son usage ou qui diminue tellement cet usage que vous ne l’auriez pas achetée, ou à un prix très inférieur, si vous l’aviez connu. Pour rendre le bien impropre à son usage, il faut donc que le défaut soit particulièrement grave ou gênant !

Autres critères à remplir pour le défaut soit qualifié de vice caché : 

  • Il doit exister avant la réalisation de la vente ;
  • Vous ne devez pas en avoir eu connaissance avant de signer l’acte notarié de vente ;
  • Le défaut ne doit pas être apparent. S’il faut faire appel à un expert ou démonter une partie de la maison pour le déceler, alors il sera considéré comme un vice caché.

Si toutes ces conditions sont réunies, alors vous êtes bien en présence d’un vice caché et vous bénéficiez de la garantie des vices cachés.

Quels peuvent être les vices cachés dans une maison ancienne ?

Les exemples de vices cachés dans une maison peuvent aller de la nuisance occasionnée par un voisinage bruyant à l’infestation du bâti par les termites, en passant par un sous-sol inondable. Peuvent ainsi être considérés comme des vices cachés :

  • Des fondations défectueuses ou fragilisées ;
  • Une dalle en béton fissurée ;
  • Un défaut d’étanchéité, qui génère des problèmes d’humidité nuisibles à votre santé ou à la qualité du bâtiment ;
  • La charpente d’une toiture en mauvais état ;
  • L’absence d’eau courante dans la maison pourtant équipée de robinetteries et de canalisations ;
  • Des défauts de construction ;
  • La non-conformité du gros œuvre ou de la toiture ;
  • Le retrait d’une autorisation de voirie ;
  • La présence d’une pollution dans le sous-sol ;
  • Une infestation de mérules…

Comment se prémunir contre les vices cachés ?

Seules les maisons neuves bénéficient des garanties telles que la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie de bon fonctionnement. Vous achetez une maison ancienne dans l’état. Vous êtes ainsi censé faire preuve de suffisamment de diligence au moment des visites et avant signature de l’acte de vente, notamment grâce au dossier de diagnostics immobiliers (DDT).

Soyez vigilant au moment de la visite 

Les malfaçons que vous auriez pu détecter avec un peu d’attention ne sont pas considérées comme des vices cachés. Au moment de visiter la maison, prenez le temps de bien examiner le bâti, à l’intérieur comme à l’extérieur, pour déceler les éventuelles traces d’humidité et les fissures. 

Demandez à accéder aux combles pour vérifier l’état de la charpente, et à la toiture pour vérifier qu’elle est en bon état. De la même manière, n’hésitez pas à ouvrir les portes et les fenêtres et à utiliser les équipements pour contrôler leur bon fonctionnement.

Faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment

Même si vous passez beaucoup de temps en visites pour tenter de déceler les vices cachés, vous n’avez sans doute pas l’œil d’un expert. Faites appel à un professionnel du bâtiment pour vous accompagner et limiter ainsi les risques de mauvaises surprises.

Lisez les diagnostics

La loi Alur impose au vendeur de vous communiquer un certain nombre de documents et d’informations sur la maison, dont le DDT. Portant sur la performance énergétique, la présence de plomb, amiante ou termites, ou encore sur les nuisances sonores si la maison se situe à proximité d’un aéroport, les diagnostics immobiliers vous en disent longs sur l’état d’une maison. 

Les diagnostics permettent aussi au vendeur de s’affranchir de sa responsabilité en vices cachés. Prenons un exemple. Après l’achat, vous avez prévu de changer les prises et interrupteurs de la maison. À cette occasion, votre électricien vous annonce que le système électrique n’est pas raccordé à la terre. Vous ne pourrez pas agir sur le terrain des vices cachés, car cette information est contenue dans le diagnostic sur l’état de l’installation intérieure de l’électricité.

Quels sont les recours en cas de vice caché ?

Malgré tous ces conseils, vous décelez un vice caché dans votre maison ? Vous pouvez mettre en œuvre la garantie des vices cachés, dans les deux ans suivant la découverte du défaut. 

Dans un premier temps, vous en informez l’ancien propriétaire par lettre recommandée, pour trouver une solution amiable au litige. S’il ne réagit pas, vous saisirez le tribunal judiciaire, en joignant les justificatifs utiles pour prouver l’existence du vice caché.

Deux options s’offrent alors à vous pour obtenir réparation :

  • Demander la restitution d’une partie du prix de vente ;
  • Demander l’annulation de la vente : vous devrez rendre la maison au vendeur et il vous remboursera le prix de vente.

S’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices cachés de la maison, vous pourrez en outre demander le versement de dommages et intérêts.

 

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