Prêt immobilier : que peut-on négocier auprès de sa banque ?

Négocier prêt immobilier

Comme de nombreux particuliers, vous avez besoin d’un crédit immobilier pour financer votre acquisition. Si tenter de faire baisser le taux d’intérêts est votre premier réflexe, les conditions d’emprunt peuvent aussi être négociées. Pensez ainsi à demander la diminution ou la suppression des frais de dossier et IRA, ou l’insertion d’une clause de modulation ou de report des échéances.

Négocier le taux d’emprunt

Même si les taux d’emprunt demeurent historiquement bas, vous avez tout intérêt à négocier, pour diminuer le coût global de votre emprunt. Le taux évolue en fonction de différents critères, comme l’apport personnel que vous pouvez injecter, la stabilité de votre situation professionnelle ou encore la durée d’emprunt.

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour négocier le meilleur taux d’emprunt, mettez en avant :

  • Un apport personnel d’au moins 10 % : il est destiné à couvrir les frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier. Il vous permet également de démontrer votre capacité d’épargne. Avec un apport supérieur à 10 %, vous rassurez les banques et pouvez ainsi demander une décote sur le taux ;
  • Un taux d’endettement le plus faible possible : calculé selon la formule charges / revenus x 100, il est limité à 35 %. Pour le faire diminuer et si cela est possible pour vous, soldez les crédits à la consommation et crédit auto qui viennent le grever ;
  • Une bonne gestion de vos comptes : les organismes de crédit préfèrent les emprunteurs au profil fourmi plutôt que cigale. Si vos trois derniers relevés de compte révèlent un découvert bancaire, il vaut mieux différer votre projet de quelques mois.

Négocier les frais de dossier

Le taux nominal que vous avez précédemment négocié avec l’établissement prêteur correspond à la rémunération qu’il s’octroie pour la mise à disposition du capital emprunté. Un autre taux doit être pris en compte : le taux annuel effectif global (TAEG). Intégrant les frais annexes au crédit immobilier, comme les frais de dossier, le coût de l’assurance de prêt ou encore les frais de garantie, il révèle le coût total de l’emprunt.

Dans le TAEG, vous avez la possibilité de négocier les frais de dossier, facturés pour la constitution et l’analyse de votre dossier. Ils changent d’un établissement bancaire à l’autre et prennent la forme d’un forfait ou d’un pourcentage du capital emprunté. En moyenne, ils varient de 500 à 2 000 euros, ou 1 % du capital, avec ou sans plafonnement.

Si votre dossier est bien préparé ou transmis par l’intermédiaire d’un courtier en prêt comme homeloop, vous pouvez en négocier la diminution, voire même la suppression. 

Négocier l’assurance de prêt

Destinée à protéger la banque contre un risque de défaillance lié au décès, à l’invalidité ou à l’incapacité de l’emprunteur, l’assurance de prêt pèse lourd dans un projet immobilier : jusqu’à 30 % du total de l’opération.

Par défaut, la banque vous proposera toujours son contrat groupe. Le taux d’assurance, qui permet de déterminer la cotisation, est fixé pour une catégorie standard d’emprunteurs. Il ne prend pas en compte les spécificités de votre profil. 

Deux options s’offrent alors à vous pour économiser sur l’assurance emprunteur : négocier la mise en place d’un contrat individuel avec la banque ou faire appel à un assureur extérieur, dans le cadre de la délégation d’assurance.

Dès lors que le contrat que vous envisagez de souscrire avec un assureur externe présente un niveau de garanties équivalent au sien, la banque ne peut pas refuser la délégation.

Négocier les pénalités de remboursement anticipé

Vous demeurez libre de rembourser partiellement ou intégralement votre prêt immobilier avant l’échéance normale du contrat. Dans cette hypothèse, vous êtes tenu de payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), dont le montant ne peut pas excéder :

  • 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation ;
  • ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Si vous envisagez de revendre votre bien immobilier à court ou moyen terme, vous avez tout intérêt à négocier les IRA avec le banquier. Sachez aussi que vous pouvez faire racheter votre prêt à tout moment par une autre banque qui vous propose un taux plus bas, toutefois, dans ce cas-là les IRA ne peuvent pas être supprimées. L’exonération des IRA est possible lorsque le prêt est renégocié en interne avec la banque prêteuse, mais elles seront facturées en cas de rachat par une autre banque.

Négocier une clause de report et de modulation des mensualités

La clause de report ou de modulation ne sert pas à vous faire économiser de l’argent, mais à vous apporter de la souplesse dans le remboursement du crédit immobilier. Le report permet de différer le remboursement de quelques mensualités en cas de coup dur. La modulation permet de faire varier à la hausse ou à la baisse vos échéances, pour les aligner sur les fluctuations de vos revenus. 

Vous cherchez de l’aide pour négocier votre prêt immobilier ? Forts de leurs compétences en la matière, les courtiers homeloop négocient pour vous le taux d’intérêts et les conditions d’emprunt. 

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