Promesse de vente : un simple e-mail adressé par l’acquéreur suffit il pour se rétracter ?

Par un arrêt du 2 février 2022, la Cour de Cassation précise que les juges auraient dû rechercher si l’envoi par l’acquéreur d’un simple e-mail au notaire présentait des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. RAPPEL DES FAITS de l’arrêt concerné : Une promesse de vente notariée est signée le 25 avril 2017. La promesse est notifiée aux acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 29 avril 2017. Comme c’est souvent le cas, la promesse a prévu que c’est au notaire que l’acquéreur doit adresser sa décision de se rétracter, s’il entend l’exercer.  

De quel délai dispose l’acquéreur pour se rétracter ?

L’article 271-1 du Code de Construction et de l’Habitation prévoit un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.  

Par quel formalisme lui est adressé la promesse de vente ?

Toujours à l’article L 271-1 mais cette fois-ci au deuxième alinéa, il est prévu : « Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. »  

Par quel formalisme l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation ?

C’est indiqué juste au-dessus en fin d’alinéa : dans les mêmes formes. Dans le cas d’espèce de l’arrêt de la Cour de Cassation, la lettre recommandée a été reçue le 29 avril 2017, le délai a donc commencé à courir le 30 avril 2017 et a expiré le 9 mai 2017 à minuit. Le dernier jour du délai, les acquéreurs souhaitant se rétracter, adressent au notaire un e- mail le 9 mai 2017 à 18h27 et par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, datée du 9 mai et envoyée le 10 mai 2017, ils confirment cette rétractation et demandent la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée. Le vendeur conteste la validité de cette rétractation par e-mail, la lettre recommandée papier étant adressée (hors délai) le lendemain. La Cour d’Appel de Paris lui donne raison. En effet, elle considére qu’un e-mail ne permet pas d’identifier l’expéditeur, le destinataire ni d’attester de la date de réception. Selon elle, l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique ne peut pas être étendue à un simple e-mail. La Cour de cassation censure cette analyse de la Cour d’Appel, considérant que les juges auraient dû rechercher si l’envoi par l’acquéreur d’un simple e-mail au notaire (mandaté par le vendeur pour recevoir cette rétractation) présentait des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Même si l’article 1366 du Code Civil dispose que l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, on ne peut que recommander aux acquéreurs qui choisiraient l’e-mail pour se rétracter d’employer le mode de lettre recommandée électronique prévu par le règlement dit « eIDAS » et l’article R53 du Code des postes et communications électroniques.  

Sources :

Lien vers l’arrêt de la Cour de Cassation du 2 février 2022 : 2 février 2022 Cour de cassation Pourvoi n° 20-23.468 Lien vers l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667917/ Lien vers l’article 1366 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042461/